Dachdecker Forum - Frage den Dachdecker

Hallo liebes Forum,

ich hoffe ihr könnt mir kurzfristig helfen. Ich und meine Frau sind auf der Suche nach einem neuen Zuhause und haben eine passende Immobile gefunden. Nun konnte uns die Maklerin bei Fragen zum Dach nicht helfen und wollte sich bei einem Dachdecker informieren. Da die Maklerin aber an einem Kaufabschluss interessiert ist, würde ich gerne eine Einschätzung von Euch haben. Ich habe leider selber keine Ahnung von Dächern, daher seht mir die Fragen bitte nach.
Handelt es sich bei der Dachbedeckung auf den Bildern um ein Schieferdach?
Könnte man das Dach reinigen oder würdet ihr auf den ersten Blick zu einer umfangreichen Sanierung tendieren?
Ich hatte mich versucht einzulesen und hatte grob verstanden, dass Ziegeldächer alle 50 Jahre getauscht werden sollten, Schieferdächer jedoch gerne auch länger genutzt werden können.

Das Dach wurde 1973 erbaut und hat eine Fläche von ca. 400 qm.
Das Obergeschoss ist nicht ausgebaut und ich kann nicht sagen, inwiefern es gedämmt ist.

Eine komplette Dachsanierung (Austausch und Dämmung) wäre derzeit finanziell nicht zu stemmen (für die Dachsanierung hätte ich ein Budget von ca. 30.000 Euro).

Mir ist klar, dass eine Einschätzung anhand weniger Bilder schwierig ist, aber ich bin über jede Antwort/Hinweis/Ratschlag dankbar.

Vielen herzlichen Dank und beste Grüße
Peter

Guten Tag,

Ich bin nur Laie (anderes Gewerk) aber ich kann Dir sagen ich habe letzten September mein Dach neu gelattet und mit Tonziegeln gedeckt, 193 Quadratmeter. Der ganze Spaß hat mich knapp 20000€ gekostet. Wir haben noch zu dritt mitgeholfen, Gerüst teilweise selbst gehabt und die Spenglerarbeiten kann ich von Berufwegen selbst ausführen.
So, und jetzt hast Du 400Qm.
Wenn Du die Gesetze wie unten aufgeführt einhalten möchtest, dann sind 150 000€ wahrscheinlich noch tief gegriffen was Dich das kosten wird.
In Deutschland greift bei einem Eigentümerwechsel (Kauf, Erbschaft oder Schenkung) einer Immobilie die Sanierungspflicht nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG), sofern die Immobilie nicht den energetischen Standards entspricht. Neueigentümer haben in der Regel zwei Jahre nach Grundbucheintrag Zeit, um bestimmte Maßnahmen umzusetzen. Hier sind die wesentlichen Punkte:
Pflichten nach GEG
Heizkesseltausch (§ 72 GEG):
Öl- oder Gasheizungen, die älter als 30 Jahre sind und als Standard- oder Konstanttemperaturkessel gelten, müssen ersetzt werden.

Ausnahmen: Niedertemperatur- oder Brennwertkessel sowie Heizungen mit einer Nennleistung unter 4 kW oder über 400 kW.

Seit 2024 müssen neue Heizungen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden.

Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs (§ 47 GEG):
Wenn das Dach ungedämmt ist und zugänglich, muss die oberste Geschossdecke oder das Dach gedämmt werden (max. U-Wert: 0,24 W/m²K).

Dies gilt besonders, wenn der Dachraum unbeheizt ist.

Dämmung von Heiz- und Warmwasserleitungen (§ 71 GEG):
Ungedämmte Rohre in unbeheizten Räumen (z. B. Keller) müssen isoliert werden.

10-Prozent-Regelung (§ 48 GEG):
Werden mehr als 10 % eines Bauteils (z. B. Fassade oder Dach) erneuert, muss dieses gemäß GEG energetisch saniert werden. Kleinere Reparaturen (z. B. Putzschäden) sind ausgenommen.

Ausnahmen
Langzeiteigentümer: Eigentümer, die seit dem 1. Februar 2002 selbst in ihrem Ein- oder Zweifamilienhaus wohnen, sind von der Sanierungspflicht befreit.

Denkmalschutz: Immobilien unter Denkmalschutz sind ausgenommen, wenn energetische Maßnahmen den Denkmalschutz beeinträchtigen.

Wirtschaftlichkeit: Sanierungen, die unwirtschaftlich sind (z. B. keine Amortisation innerhalb angemessener Zeit), können ausgeschlossen werden (§ 102 GEG).

Erben: Erben, die die Immobilie bereits vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt haben, sind bei Ein- oder Zweifamilienhäusern ausgenommen.

Fristen und Kontrolle
Die Sanierung muss innerhalb von zwei Jahren nach Eigentümerwechsel abgeschlossen sein.

Kontrollen erfolgen oft durch Schornsteinfeger (im Rahmen der Feuerstättenschau) oder stichprobenartig durch Baubehörden.

Verstöße können Bußgelder bis zu 50.000 Euro nach sich ziehen (§ 108 GEG).

Förderungen
Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG): Zuschüsse von bis zu 20 % für Einzelmaßnahmen (z. B. Dämmung) oder bis zu 45 % für Heizungstausch.

Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) erhöht den Zuschuss um 5 % und wird zu 80 % gefördert.

KfW-Kredite: Zinsgünstige Kredite für Sanierungen.

BAFA-Förderung: Unterstützung für Heizsysteme mit erneuerbaren Energien.

Informationen zu Förderungen: www.kfw.de oder www.bafa.de.

Empfehlungen
Energieausweis prüfen: Dieser gibt Aufschluss über den energetischen Zustand und ist beim Verkauf Pflicht.

Energieberater konsultieren: Ein Beratungsgespräch ist bei Eigentümerwechsel oft verpflichtend (§ 80 GEG) und hilft, Sanierungspflichten zu klären.

Vor dem Kauf klären: Potenzielle Sanierungskosten sollten in die Kaufentscheidung einfließen, da sie erheblich sein können.

Kosten
Die Kosten variieren stark je nach Immobilie und Maßnahme:
Heizkesseltausch: 10.000–30.000 Euro (je nach System, z. B. Wärmepumpe).

Dachdämmung: 50–150 Euro/m².

Rohrdämmung: 10–30 Euro/m.
Förderungen können die Kosten deutlich senken.

Es grüßt Dich
Rouven